Cómo comprar casa en Florida con ITIN en 2026: la guía honesta
Publicado el 21 de agosto de 2026 · Por Adrian Colin, CEO y broker hipotecario licenciado en Florida y Texas, NMLS 1684240
Voy a empezar por la pregunta que más me hacen, y con la respuesta directa: sí, se puede comprar casa en Florida con ITIN. Se hace todos los días.
Pero también voy a decirte algo que muchos sitios no te dicen, y que te va a ahorrar meses de expectativas equivocadas: el enganche no es el mínimo de la FHA. Es bastante más. Y hay una razón concreta para eso, además de una salida muy buena que casi nadie menciona.
Primero, lo legal: ¿puedo ser dueño de una casa en Estados Unidos?
Sí. Ser propietario de un inmueble en Estados Unidos no requiere estatus migratorio ni ciudadanía. No existe una ley que te lo prohíba por tu situación.
Esta duda frena a muchísimas familias durante años, y es una duda basada en un miedo, no en la ley. Lo que tu situación migratoria cambia no es tu derecho a comprar: es qué financiamiento tienes disponible.
La verdad sobre el FHA con ITIN
Vas a encontrar páginas que ofrecen «FHA para ITIN con enganche mínimo». Necesitas saber esto: la FHA no acepta prestatarios con ITIN.
El manual de HUD, que gobierna todos los préstamos asegurados por FHA, exige que cada prestatario tenga un Número de Seguro Social válido. Un ITIN es un número de identificación fiscal, no lo sustituye.
Y en mayo de 2025 la FHA además limitó su elegibilidad a ciudadanos y residentes permanentes legales, cerrando también la puerta a quienes calificaban con permiso de trabajo.
Si alguien te ofrece un FHA con ITIN, pídele la hoja del producto por escrito del prestamista. No una promesa por teléfono: el documento. Es tu mejor protección, y es una petición completamente razonable.
Entonces, ¿qué programa sí existe?
Programas de cartera. Son préstamos que el banco conserva en sus propios libros en lugar de venderlos a Fannie Mae o Freddie Mac. Como el banco asume el riesgo, pone sus propias reglas, y algunos deciden atender a compradores con ITIN.
El programa principal que trabajamos viene de un banco certificado por el Tesoro de Estados Unidos como institución financiera de desarrollo comunitario. Su misión declarada incluye financiar a hogares de ingreso bajo, dueños de negocio pequeños e inmigrantes.
Su criterio parte de una idea que a mí me parece la correcta: las declaraciones de impuestos no cuentan toda la historia. La decisión mira tu carácter, tu crédito, tu equity y tu situación completa.
¿Cuánto pago inicial necesito realmente?
Suele ser bastante más alto que en los programas del gobierno, según el programa y tu perfil. La cifra exacta depende de tu caso.
En una casa típica, ese enganche suma mucho más dinero que el de los programas del gobierno. Es una diferencia enorme en tu plan de ahorro, y preferimos que lo sepas hoy y no después de enamorarte de una casa.
¿Por qué es más alto? Porque los programas que permiten el enganche más bajo son programas del gobierno o respaldados por Fannie y Freddie, y ninguno acepta ITIN. Sin ese respaldo, el banco pone más piel en el juego.
La salida que casi nadie menciona: el pago inicial puede ser regalado
Aquí está lo que cambia todo el cálculo.
El programa permite que todo el enganche y los costos de cierre vengan de fondos de regalo. Con la documentación correcta, ese dinero puede venir completo de un familiar y no salir de tu bolsillo.
En muchas familias inmigrantes hay ahorro repartido entre varias personas: un hermano, un tío, los padres. Si entre la familia se junta ese dinero como regalo documentado, el programa lo acepta.
Eso convierte el obstáculo más grande en algo resoluble, y es la razón por la que vale la pena una conversación antes de descartar la idea.
¿Necesito declaraciones de impuestos?
No necesariamente, y esta es la otra gran ventaja del programa.
Sin declaraciones de impuestos. Sin W2.
- Si trabajas por tu cuenta: un estado de resultados de 12 meses preparado por tu contador o tu preparador de impuestos. No hace falta un CPA con licencia, lo cual ahorra tiempo y dinero.
- Si eres asalariado: una verificación de empleo con tu ingreso actual.
- Para activos: un solo estado de cuenta bancario que cubra 30 días.
Si tu negocio genera bien pero tus declaraciones muestran poco después de deducciones, este programa mira lo que realmente entra.
¿Qué más permite el programa?
- Puntaje de crédito mínimo de 660. Si no tienes historial en Estados Unidos, algunos prestamistas aceptan historial alterno: renta, servicios, teléfono.
- Montos hasta un millón de dólares.
- Casa principal y segunda casa.
- De 1 a 4 unidades, condominios y PUD. No aplica a co-ops.
- Compra y también refinanciamiento, incluido refinanciamiento con retiro de efectivo.
Ese último punto importa más de lo que parece: si ya tienes casa y la compraste con condiciones difíciles, puedes refinanciar.
La estrategia inteligente: planear la salida desde el principio
Las tasas de un programa de cartera son más altas que las de un préstamo tradicional. Es el precio de que exista una puerta donde antes no había ninguna.
Pero no tienes que quedarte ahí para siempre. La jugada correcta es entrar con este programa, construir historial de pagos documentado, y refinanciar después a mejores términos.
Un broker que solo te cierra el préstamo no te habla de esto. Nosotros armamos ese plan de salida desde la primera conversación, porque tu costo total en diez años importa más que la tasa de este año.
Qué necesitas para empezar
- Tu ITIN vigente
- Identificación oficial, puede ser pasaporte de tu país
- Comprobantes de ingreso según tu caso: estado de resultados o verificación de empleo
- Un estado de cuenta bancario reciente
- Si el enganche viene de regalo, la documentación de quien lo aporta
Lo que hacemos distinto
Somos broker mayorista, no un banco. Eso significa que comparamos entre varios inversionistas para tu caso, en lugar de ofrecerte el único producto que tenemos. Cuando un banco te dice no, eso significa solo que ese banco dijo no.
También significa que te decimos los números reales desde el principio. Preferimos perder una cita que ganar un prospecto con expectativas que no se van a cumplir.
Revisa los programas en nuestro Casa Catalog, añade los que te interesen, y déjanos tu nombre, teléfono y correo. Revisamos tu caso sin costo y te decimos con cuánto enganche calificas tú. Nunca pedimos tarjeta de crédito, y hablamos español.
Fuentes
- HUD Handbook 4000.1 — requisito de Número de Seguro Social válido para prestatarios FHA
- HUD, Mortgagee Letter 2025-09 — Revisiones a los requisitos de residencia
- Hoja de producto del prestamista mayorista, vigente al 31 de octubre de 2025
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Adrian Colin es CEO/President y Loan Officer de Infinity Wholesale Mortgages, LLC, broker hipotecario licenciado por la Florida Office of Financial Regulation y por el Texas Department of Savings and Mortgage Lending (SML). NMLS #1684240. Company NMLS #2420223.
Artículo informativo y educativo. No es un compromiso de préstamo ni una oferta de crédito, ni asesoría legal, fiscal o migratoria. Los programas y sus requisitos cambian sin aviso; la información refleja lo vigente a la fecha de publicación. Programas de prestamistas terceros, no asegurados por FHA. Sujeto a aprobación de crédito y de la propiedad, verificación de ingresos y avalúo. No disponible en todos los estados. Igualdad de Oportunidad en la Vivienda.