Preguntas frecuentes

Un banco solo ofrece sus productos y sus reglas. Como broker mayorista, comparamos varios prestamistas y buscamos el que mejor se ajusta a tu perfil, incluyendo Non-QM para independientes, inversionistas o ITIN. Eso da más opciones cuando tu caso no encaja en la caja tradicional. Y aunque haya varios prestamistas detrás, tú solo tratas con nosotros.

La precalificación es un cálculo inicial con lo que tú nos cuentas. La preaprobación revisa tu crédito, ingreso y fondos con documentos, y te da una carta que los vendedores toman en serio. No es una aprobación final ni un compromiso de préstamo.

Un soft pull no afecta tu puntaje ni lo ven otros prestamistas como solicitud. Un hard pull es la consulta formal y puede bajarlo unos pocos puntos de forma temporal. Antes de revisar tu crédito te explicamos qué tipo de consulta se va a hacer.

Lo típico: identificación, talones de pago o W-2, declaraciones de impuestos, estados de cuenta bancarios y, si eres independiente, 1099 o estados del negocio. Según el programa pedimos más o menos. Te mandamos la lista exacta para tu caso para que no pierdas tiempo.

Normalmente entre 30 y 60 días, porque tu crédito y tus documentos tienen que estar recientes. Si se vence, la actualizamos contigo antes de que hagas oferta.

Te conviene. El agente del vendedor trabaja para el vendedor; tu agente cuida tus intereses: negocia precio, reparaciones o créditos y vigila los plazos. Si no tienes agente, te recomendamos uno de confianza.

Hay muchas versiones de puntaje. Las apps suelen mostrar modelos distintos (como VantageScore); para hipotecas se usan versiones específicas de FICO de las tres agencias y normalmente se toma el del medio. Por eso es común que tu app no coincida con lo que vemos nosotros.

El FICO mira cinco cosas: historial de pagos (lo más importante), cuánto debes y cuánto usas de tus tarjetas, antigüedad del crédito, crédito nuevo o consultas recientes, y la mezcla de tipos de crédito. Pagar a tiempo y mantener bajos los balances es lo que más ayuda. Te damos recomendaciones según tu reporte.

Depende de tu DTI: el porcentaje de tu ingreso mensual que se va en deudas, incluyendo el nuevo pago de casa. Muchos bancos y credit unions ponen límites internos más estrictos que los del programa. Como trabajamos con varios prestamistas, revisamos qué opciones existen para tu perfil completo. Lo revisamos con tus números.

Porque la aprobación convencional la da un sistema automatizado (AUS) que mira todo junto: crédito, deudas, enganche, reservas, tipo de ingreso y propiedad. Puedes cumplir el mínimo de crédito y aun así no aprobar si otros factores están débiles. Por eso corremos tu perfil completo para saber de verdad dónde estás.

FHA es un programa respaldado por el gobierno, pensado para compradores con crédito o enganche más limitado. Su sistema automatizado acepta perfiles con puntajes más bajos cuando el resto del caso es sólido, y el MIP compensa ese riesgo. Cada caso es distinto y no hay garantía de aprobación.

Depende del tipo de evento, de cuándo pasó y del programa: cada uno tiene su periodo de espera, y algunos Non-QM tienen periodos más cortos. Cuéntanos tu caso y te decimos cuándo y cómo puedes volver a calificar.

Por lo general dos años, para confirmar que tu ingreso es estable y va a continuar. Algunos programas tienen requisitos propios. Te decimos qué pide el programa que te conviene.

Porque para calificar cuenta lo que te queda después de los gastos que declaraste. Si declaras muchos gastos para pagar menos impuestos, tu ingreso calificable también baja. Algunos, como la depreciación, se suman de vuelta. Si tus taxes no reflejan lo que ganas, hay programas Non-QM con bank statements o P&L que lo calculan distinto; suelen pedir un enganche mayor y tienen otro costo que el convencional. Te comparamos ambas rutas con tus números.

Para promediar dos años, normalmente el ingreso tiene que venir del mismo negocio o la misma línea de trabajo. Si cambiaste de negocio, puede requerir más tiempo o un programa distinto; lo revisamos contigo.

Puede ser, pero el cambio afecta cómo se documenta y se calcula tu ingreso, y cada programa tiene sus reglas. Si piensas cambiar de empleo o de tipo de ingreso, avísanos antes para revisarlo con tus números.

Sí, pero con historial. Como cambian mes a mes, se necesita un historial que muestre un promedio confiable y que ese ingreso va a continuar. Si va bajando, puede contar menos. Te decimos cuánto se puede usar en tu caso.

Sí. Tenemos dos caminos: un préstamo ITIN Non-QM a tu nombre (requiere crédito y un enganche mayor que el convencional) y un programa a través de una agencia ligada a una tribu, que no es hipoteca a tu nombre. FHA no ofrece préstamos con ITIN. Revisamos cuál te conviene según tus papeles y tu ingreso.

Sí. Además de los préstamos tradicionales, hay programas DSCR que califican con la renta de la propiedad en lugar de tu ingreso personal. Revisamos cuál encaja con tu plan de inversión.

Depende del programa: hay opciones con poco enganche y otras que piden más, como Non-QM o ITIN. También existen programas de ayuda para el enganche en Florida si calificas. Te mostramos las opciones con tus números, sin compromiso.

Sí, existen programas estatales y de condado para compradores que cumplen límites de ingreso y otros requisitos. Algunos son segundas hipotecas que se perdonan o se pagan al vender. Revisamos si calificas y cuál conviene combinar con tu préstamo.

Mejor no sin hablar antes con nosotros. Todo el dinero del enganche y el cierre se tiene que documentar, y el efectivo no se puede rastrear: un depósito grande sin explicación puede no contar o retrasar tu aprobación. Son reglas de verificación de fondos y contra lavado de dinero. Antes de mover dinero, escríbenos y te decimos cómo hacerlo bien.

Son los costos para cerrar: título, avalúo, impuestos y cargos del gobierno (varían según el estado), fees del préstamo, y los prepagados (seguro, escrow e intereses). Recibes un Loan Estimate con el detalle dentro de tres días hábiles de tu solicitud, y el Closing Disclosure al menos tres días hábiles antes de firmar.

Sí, con un seller credit (crédito del vendedor) que se negocia en el contrato de compra: se pide en la oferta y queda por escrito. Cada programa pone un tope a lo que el vendedor puede aportar, y ese tope depende del programa, del uso de la propiedad y de tu enganche. Ojo: el crédito no puede ser mayor que tus closing costs y prepagados reales (seguro, escrow, intereses); lo que sobre no se te devuelve en efectivo ni sirve para el enganche. Te ayudamos a calcular cuánto pedir junto con tu realtor.

El PMI (seguro hipotecario privado) se pide en préstamos convencionales cuando tu enganche es menor al que el programa exige para no llevarlo. No te protege a ti: protege al prestamista si el préstamo deja de pagarse. Gracias a él puedes comprar sin juntar un enganche grande. Su costo depende de tu crédito y tu enganche, y en general se puede quitar cuando acumulas suficiente equity. Te decimos cuánto aplicaría en tu caso.

El MIP es el seguro hipotecario de los préstamos FHA y se le paga a HUD/FHA, el asegurador del gobierno; no es un cargo de IWM ni ganancia del prestamista. Tiene dos partes: 1) la prima inicial (UFMIP), que se cobra al cierre y normalmente se financia dentro del préstamo; el prestamista solo la recibe y se la entrega a HUD; 2) la prima anual, que pagas cada mes junto con tu pago de la hipoteca y el servicer se la envía a HUD. Cuánto tiempo se paga depende del programa y de tu enganche. Algunas personas luego refinancian a convencional para quitarlo, si califican. Te explicamos cómo aplica en tu caso.

Porque la prima inicial del seguro FHA (UFMIP) normalmente se financia, es decir, se suma al préstamo. No es un error ni un cargo escondido: es parte del programa y ese dinero va a HUD. Te mostramos el desglose exacto con tus números.

Depositas el escrow deposit y arrancan los plazos: inspección, solicitud formal, avalúo (appraisal), título y seguro de la casa. Pedimos documentos actualizados y el underwriter revisa todo hasta el clear to close. Recibes tu Closing Disclosure al menos tres días hábiles antes de cerrar. Mientras tanto: no abras crédito nuevo, no cambies de trabajo y no muevas dinero sin avisarnos.

Normalmente de 30 a 45 días desde el contrato, según el programa, el avalúo y cuándo llegan los documentos. Cada caso es distinto. Para que no se atrase, contesta pronto nuestras peticiones y no hagas cambios en tu crédito o tu trabajo.

Sí, el prestamista exige seguro (y en algunas zonas seguro de inundación) antes del cierre. En Florida el costo varía mucho por zona, edad del techo y tipo de casa, así que conviene cotizar temprano. Te ayudamos a coordinarlo para que no atrase tu cierre.

Es una cuenta donde se juntan cada mes los taxes y el seguro de tu casa para pagarlos a tiempo. Una vez al año se revisa: si los taxes o el seguro subieron, tu pago sube; si bajaron, puede bajar o te devuelven el sobrante.

Los property taxes dependen del valor que el condado le asigna a tu casa y de las tasas (millage) que fijan el condado, la ciudad y el distrito escolar cada año. Al comprar, el valor se reajusta al precio de compra, por eso el impuesto del vendedor casi nunca es el que vas a pagar tú. También cambia si ganas o pierdes exenciones como el Homestead. Todo eso se refleja en tu escrow y por eso tu pago mensual puede moverse.

Es una exención de impuestos para tu residencia principal en Florida: baja el valor gravable de tu casa y limita cuánto puede subir cada año ("Save Our Homes"). Califica quien es dueño y vive en la casa como residencia permanente al 1 de enero del año que aplica. Se solicita ante el Property Appraiser de tu condado, que publica la fecha límite de cada año. Si compraste después del 1 de enero, aplicas para el año siguiente.

Sí, todo el proceso puede ser en español. Hoy originamos préstamos en Florida y Texas. Infinity Wholesale Mortgages, NMLS 2420223; Adrian Colin, MLO NMLS 1684240.