Qué papeles necesitas para una hipoteca en Florida (y cuáles no)
De todo el proceso de comprar casa, lo que más gente frena no es el enganche ni la tasa. Es la lista de papeles. Suena a trámite infinito, y el que trabaja por su cuenta o compra con ITIN suele asumir que le van a pedir cosas imposibles.
La lista es más corta de lo que parece. Aquí está completa, y también lo que no te van a pedir, que casi nunca se dice.
¿Qué papeles pide todo el mundo?
Sin importar el programa, hay tres bloques:
Quién eres. Identificación con foto vigente. Puede ser licencia de Florida, pasaporte o matrícula consular, según el programa.
Qué ganas. Depende de cómo te paguen, y por eso más abajo va aparte.
Qué tienes. Dos meses de estados de cuenta del banco, completos. Completos quiere decir todas las páginas, incluidas las que solo dicen «esta página se dejó en blanco». Si mandas capturas de pantalla del celular, te las van a rechazar.
¿Y si trabajo por mi cuenta?
Aquí es donde la gente se rinde antes de empezar, y no hace falta.
Por la vía tradicional se piden dos años de declaraciones de impuestos, personales y del negocio, más un estado de resultados del año en curso. El problema conocido: si deduces mucho —que es lo que te recomienda tu contador— tus declaraciones muestran un ingreso bajo, y ese es el número con el que te miden.
Por la vía alternativa el ingreso se documenta de otra forma:
- Estados de cuenta del banco: 12 o 24 meses, y se calcula tu ingreso a partir de los depósitos.
- Estado de pérdidas y ganancias: en algunos programas basta con uno preparado por ti, sin CPA.
Esas vías existen precisamente para el que gana bien pero no lo puede mostrar en una declaración. No son un premio de consolación: son productos completos.
¿Y si compro con ITIN?
Los papeles cambian menos de lo que la gente cree:
- Tu carta del ITIN o el aviso del IRS
- Identificación con foto: pasaporte de tu país o matrícula consular
- Comprobante de ingreso, por cualquiera de las vías de arriba
- Si no tienes historial de crédito en Estados Unidos, referencias alternativas: renta, servicios, teléfono, seguro. En algunos casos se acepta un reporte de crédito de tu país de origen
Recuerda que los programas de ITIN son de cartera o convencionales, no son FHA, porque la FHA exige Número de Seguro Social. Está explicado a fondo en el catálogo.
¿Por qué me preguntan de dónde salió un depósito?
Porque tienen que hacerlo, no porque desconfíen de ti.
Cuando aparece un depósito grande que no cuadra con tu ingreso normal, el prestamista está obligado a documentar de dónde vino. Es regulación contra lavado de dinero, y aplica igual para todos.
Dos cosas que te ahorran semanas:
- Si alguien de tu familia te va a regalar el enganche, que lo transfiera por banco y que quede el rastro. Efectivo depositado sin explicación es el retraso más común que existe.
- No muevas dinero entre tus propias cuentas sin necesidad durante el proceso. Cada movimiento es un papel más que explicar.
¿Qué NO necesitas?
Esto casi nunca se dice, y quita mucho miedo:
- No necesitas pagar nada para que revisemos tu caso. La revisión inicial no cuesta.
- No necesitas tarjeta de crédito para empezar.
- No necesitas tener la casa escogida. Al contrario: conviene saber tu número antes de salir a ver casas.
- No necesitas Social Security si vas por un programa de ITIN.
- No necesitas dos años en el mismo trabajo. Es un mito. Lo que se busca es estabilidad y continuidad en la misma línea de trabajo.
- No necesitas crédito perfecto. Necesitas cumplir el mínimo del programa por el que vayas.
¿Qué es lo que más retrasa un expediente?
Por orden, según lo que se ve todos los días:
- Documentos incompletos. Faltó una página del estado de cuenta y el expediente se detiene.
- Depósitos sin explicar.
- Cambios durante el proceso. Cambiar de trabajo, abrir una tarjeta nueva o comprar un carro entre la preaprobación y el cierre puede tumbar la aprobación. Suena exagerado y pasa seguido.
- Documentos vencidos. Los estados de cuenta y los recibos de pago caducan; si el proceso se alarga, hay que volver a mandarlos.
¿Cuándo se necesita cada cosa?
No es todo de golpe:
- Para la primera llamada: nada. Solo la conversación.
- Para la preaprobación: identificación, comprobante de ingreso y estados de cuenta.
- Ya con casa escogida: el contrato, la cotización del seguro y lo que pida el suscriptor de tu caso en particular.
Qué hacer ahora
Junta lo que ya tienes a la mano —identificación, dos meses de banco, y el comprobante de ingreso que te aplique— y déjanos tu teléfono desde el catálogo. En la primera llamada te decimos qué falta y qué no hace falta para tu caso.
Si además quieres ver tus números antes, están las calculadoras.
Fuentes
- Fannie Mae, Guía del Vendedor — documentación de ingreso y activos, depósitos grandes
- Freddie Mac, Guía del Vendedor — documentación de prestatarios autoempleados
- HUD, Manual único 4000.1 — requisitos de documentación
- Oficina para la Protección Financiera del Consumidor — el proceso de solicitud de hipoteca
Este artículo es informativo y no es una oferta ni un compromiso de préstamo. Los requisitos de documentación varían por programa y por caso, y están sujetos a lo que solicite el suscriptor. Infinity Wholesale Mortgages, LLC, Company NMLS #2420223. Igualdad de Oportunidad en la Vivienda.